Спецпредложения
Время покупателей. Эксперт рассказала, что будет с рынком недвижимости в Барнауле осенью И стоит ли покупать квартиру в ближайшие месяцы
Осень всегда была временем активных продаж на рынке недвижимости. Причины традиционные: общее оживление на фоне окончания сезона отпусков, приезд в город новой волны студентов, которым надо где-то жить и, конечно же, аграрии, которые начинают продавать свой урожай и вкладывать деньги. Но 2022 год особенный: политическая и экономическая нестабильность спровоцировали резкий спрос и небывалый рост цен на недвижимость. В феврале-марте рынок вошёл в очередной кризис. Но вышел ли? Подешевели ли квартиры? И стоит ли покупать жильё сейчас? На эти вопросы amic.ru ответила эксперт, руководитель агентства «Студия Нонны Карповой «Недвижимость и консалтинг» Нонна Карпова.
Будет ли новый всплеск?
Осенью-2022 активизация рынка будет, но не столь активная, как в прошлые годы, считает Нонна Карпова.
«Спрос в любом случае вырастет. Если кому-то нужно покупать, то он это сделает. Опять же студенты, аграрии. Но в целом все находятся в ожидании. Если и будет более активное оживление рынка, то только с октября. И то небольшое», — добавила эксперт.
Нонна Карпова объясняет это так: после изменения геополитической ситуации в феврале-марте 2022 года и последовавшего за этим роста цен на недвижимость весной этого года, рынок до сих пор пребывает в серьёзном застое. За прошедшие шесть месяцев отката так и не случилось. Тем более ситуация в мире ещё не стабилизировалась.
Сейчас плохо продаётся как вторичное жильё (а некоторые и вовсе сняли с продажи), так и новостройки.
«Если раньше большую часть квартир в новом жилом комплексе в центре города разбирали за два-три месяца, то сейчас они могут стоять и дольше», — отметила Нонна Карпова.
С одной стороны, их просто не на что покупать — цены выросли, и без того не дешёвые для Барнаула «квадраты» стали ещё менее доступными.
С другой стороны, притормозили и так называемые инвестиционные покупатели — те, кто вкладывает деньги в недвижимость, чтобы сохранить и приумножить свой капитал. Ведь раньше как было: берёшь на этапе котлована квартиру и продаёшь её после сдачи дороже на 30-50%, а то и на 70%. Теперь процент прибыли изменится.
«Инвестиционные проекты всегда были и будут. Если у человека есть деньги, то самое выгодное вложение — недвижимость. Во время моей профессиональной деятельности уже было четыре кризиса, и все они выходят с плюсом для этого рынка, независимо ни от чего. Но сейчас всё-таки больше будут приобретаться квартиры для жизни, а не для перепродажи», — прогнозирует собеседница.
Студия Нонны Карповой / Фото: Екатерина Смолихина / amic.ru
Сколько сейчас стоят квартиры
Цены почти на весь вторичный квартирный ряд в Барнауле с февраля-марта выросли примерно в полтора раза. Если до кризиса однокомнатная квартира в центре стоила от 2,5 до 3,5 млн рублей, то после — от 3 до 5 млн.
«Сегодня некоторые варианты либо вообще ушли с рынка, либо продаются с небольшим торгом. А вот жильё площадью 80-100 „квадратов“ выросло и до сих никак не снижается в цене. В среднем такая квартира в центре стоит от 8 млн рублей», — добавляет Нонна Карпова.
Эксперт подчёркивает: в росте цен виноваты не только санкции, но и боязнь дефолта (кто имел хоть какие-то деньги, пытался их вложить в недвижимость). А также и сами продавцы.
«Вот есть на рынке стандартная хрущёвка в центре. Обычный ремонт, обычный дом. А продают её за 5 млн рублей, это как минимум на миллион выше реальной стоимости. Люди выставляли квартиры по баснословным ценам, рассчитывая заработать на резком спросе. Но получилось это далеко не у всех. На фоне такого искусственного подогрева рынок рос ещё больше. Поэтому для правильного ценообразования, чтобы действительно продать квартиру, я рекомендую обращаться к риелторам», — говорит Карпова.
Цены за «квадрат» нового жилья с февраля подскочили на 20-30%: в среднем от 90 тысяч за кв. м до 125 тысяч. Снижение было, но не более чем на 30%. Подорожание на вторичном рынке случается, как правило, на ажиотаже, а на первичном — и на ажиотаже, и из-за роста цен на стройматериалы и процентной ставки, по которой застройщики берут кредиты в банке.
Зато к лету ставка по ипотеке вернулась к докризисному уровню: была 8-10%, на пике доросла до 20%, теперь же снова 8-10%, без учёта различных госпрограмм.
Но в ближайшее время серьёзного скачка цен не будет, прогнозирует Нонна Карпова.
«Я работаю с 1998 года, и ещё ни разу не было, что у нас стоимость существенно падала. Наш регион не зря славится высокой ценой квадратного метра», — подчеркнула Карпова.
Впрочем, как и сезонного повышения с августа по декабрь.
Условия диктует покупатель
Так что квартиры хоть и дорогие, но их на рынке не так много (повторимся, часть из них сняли с продажи). Не так много и покупателей. Но в то же время для них это хорошая возможность более тщательно повыбирать.
«Последние годы тенденции рынка всегда диктовал спрос. Часто сформированный ажиотажными покупками. И нередко это были покупки без тщательного изучения рынка и анализа объекта. Но сейчас же время покупателей: они могут и подумать, и поторговаться. Подойти к выбору квартиры максимально осознанно», — отмечает Нонна Карпова.
Так что если у вас есть деньги, то покупка недвижимости была и будет самым выгодным вложением. Даже сейчас. Тем более для ребёнка-студента, ведь цены на аренду тоже очень выросли, особенно в центре города.
«Покупать в Барнауле однозначно выгоднее, чем снимать», — говорит Карпова.
Маленькая, зато своя
Очередной кризис сформировал как минимум две новые тенденции. Раньше у людей были деньги переплачивать ежемесячный платёж банку, чтобы поскорее разделаться с ипотекой. Теперь же на первом месте размер месячной платы. Потому что она существенно выросла, а зарплаты — нет.
И застройщики уже пытаются подстроиться под этот новый спрос. Например, субсидируют банку часть процентной ставки, чтобы сделать условия покупки своих квартир более привлекательными. Или меняют вашу старую квартиру на новую, правда, по цене ниже рыночной.
А ещё на фоне роста стоимости квартир и ежемесячного платежа на рынке снова станет востребовано малогабаритное жильё, считает эксперт.
«Раньше спрос на небольшие квартиры был очень большим, но в последние несколько лет люди стали стремиться к комфортному проживанию и покупать более просторные варианты. Сейчас же снова в ходу «гостинки» и небольшие однокомнатные квартиры, — добавляет Нонна Карпова.
И если раньше при низкой ипотечной ставке семья могла позволить себе переехать из однокомнатной квартиры сразу в трёхкомнатную или, оставаясь в своём жилье, брали долёвку, то теперь всё чаще переезд будет из однокомнатной максимум в двухкомнатную и так далее.
И всё-таки Нонна Карпова советует: подходите к выбору очень тщательно и лучше при поддержке опытного риелтора. Он поможет правильно оценить актив: район, инфраструктуру, возраст и состояние дома, а также возможные подводные камни при оформлении документов.
